Conséquences fiscales des ventes de transfert de propriété de nouvelles maisons et condominiums au Canada

Dans le paysage dynamique de l'immobilier canadien, les ventes par cession sont devenues de plus en plus prévalentes. Ces transactions impliquent un acheteur (connu sous le nom de cédant) qui, ayant précédemment conclu un accord d'achat et de vente avec un constructeur pour une nouvelle maison ou une unité de condominium résidentiel, vend ensuite (ou cède) ses droits et obligations en vertu de cet accord à une autre partie (référée comme le cessionnaire). Cependant, les développements récents dans les réglementations fiscales ont considérablement impacté la manière dont ces cessions sont traitées, notamment en ce qui concerne si la transaction sera considérée comme un revenu d'entreprise ou soumise à des gains en capital, ainsi que les implications de la Taxe sur les Produits et Services (TPS) et de la Taxe de Vente Harmonisée (TVH).

L'ARC peut imposer les profits tirés d'une vente de cession de deux manières :

Gain en capital – où 50 % du profit est imposable

Revenu d'entreprise – où 100 % du profit est imposable

Selon des cas précédents devant les tribunaux, la majorité des cas de vente de cession examinés par l'ARC ont été jugés comme un revenu d'entreprise puisque les transactions duraient une courte période et étaient entreprises avec l'intention de réaliser un profit rapide. Dans un tel scénario, 100 % des profits d'entreprise seront imposables. Pour prendre sa décision, l'Agence du Revenu du Canada considérera les quatre questions critiques suivantes :

L'historique des transactions précédentes du Cédant. C'est probablement le facteur le plus important. Si le Cédant a conclu plusieurs transactions de nature similaire, il est très probable que l'ARC considérera le Cédant comme une entreprise et l'imposera en conséquence.
Les raisons derrière la vente. Peut-être que la propriété que l'individu a initialement achetée ne correspond plus à son mode de vie, l'individu a été muté pour des raisons professionnelles, a commencé une famille, ou a vécu d'autres changements de vie. Il peut également y avoir des considérations financières où l'acheteur original fait face à des contraintes financières. Plutôt que de faire défaut sur la vente, ils peuvent céder le contrat à un nouvel acheteur.
La durée de la transaction. Combien de temps la propriété a été détenue avant la vente. Par exemple, la personne finance l'achat de la maison par une hypothèque à court terme, ou une hypothèque ouverte qui peut être remboursée sans pénalité, plutôt que par une hypothèque à long terme ou fermée.
La motivation pour l'achat de la propriété. La personne est un individu et son intention déclarée d'occuper la maison comme lieu de résidence n'est pas soutenue par les circonstances du cas. Par exemple, un individu a une famille de quatre personnes et conclut un accord d'achat et de vente pour une unité de condominium d'une chambre à coucher où il ne prévoit pas de changements dans les circonstances familiales.
La motivation pour l'achat de la propriété. La personne est un individu et son intention déclarée d'occuper la maison comme lieu de résidence n'est pas soutenue par les circonstances du cas. Par exemple, un individu a une famille de quatre personnes et conclut un accord d'achat et de vente pour une unité de condominium d'une chambre à coucher où il ne prévoit pas de changements dans les circonstances familiales.

Depuis le 7 mai 2022, toutes les ventes de cession concernant des logements résidentiels nouvellement construits ou substantiellement rénovés sont imposables aux fins de la TPS/TVH, indépendamment de l'intention originale du cédant.

Les cédants qui ne sont pas des constructeurs, et qui peuvent démontrer que leur intention originale lors de la conclusion de l'accord d'achat était d'utiliser la propriété comme leur résidence principale, peuvent être exemptés de payer la TPS/TVH sur la contrepartie reçue pour la cession du contrat. Cependant, cette exemption dépend de leur capacité à prouver l'intention d'exemption de résidence principale à l'Agence du Revenu du Canada (ARC).

Dans le contexte des ventes de cession de nouveaux condos et maisons, un constructeur désigne une personne ou une entité qui acquiert un intérêt dans une nouvelle maison ou unité de condominium avant qu'elle n'ait été occupée par un individu comme lieu de résidence ou de logement. Le but principal de l'acquisition du constructeur est généralement de vendre la maison ou un intérêt dans la maison, ou de louer la maison (sauf à un individu qui acquiert la maison autrement que dans le cadre d'une entreprise ou d'une aventure ou préoccupation de nature commerciale). Essentiellement, le constructeur est impliqué dans le processus de construction initial et de vente, et ses droits et obligations peuvent être cédés à des acheteurs ultérieurs lors du processus de cession.

Pour les accords de cession conclus le ou après le 7 mai 2022, l'amendement spécifie que la TPS/TVH s'appliquera uniquement à la "commission de cession" ou à la portion de profit du prix de cession. Le prix total de vente de cession détaillé dans l'accord de cession, qui inclut souvent le remboursement de tout dépôt précédemment payé par le cédant au constructeur, ne serait pas soumis à la TPS/TVH.

Prenons un exemple : John et Jane possèdent un appartement de quatre chambres où ils résident avec leurs trois enfants. En juin 2022, ils ont conclu un accord avec un constructeur pour une maison de quatre chambres qui devait être construite. La date de clôture de la transaction était janvier 2023. En décembre 2022, la mère de Jane tombe malade et elle emménage de façon permanente avec John et Jane. John et Jane ont pris la décision que leur maison récemment achetée n'était plus assez spacieuse pour leurs besoins. Ils ont réalisé qu'ils avaient besoin d'une maison avec une suite pour grand-mère. En conséquence, ils ont vendu leur part dans la maison de quatre chambres pour acquérir une résidence plus grande qui répondrait mieux à leurs circonstances modifiées. Étant donné que l'intention originale de John et Jane était d'utiliser la maison comme leur résidence principale, et qu'ils n'ont pas acquis l'intérêt dans la maison dans le but principal de la vendre, l'ARC ne considérera pas John et Jane comme des constructeurs de la nouvelle maison et la vente de la maison est exemptée de TPS/TVH. Si la vente de l'intérêt a résulté en profits, John et Jane sont toujours soumis aux impôts sur les gains en capital.

Vous pourriez être admissible à une remise de la TPS/TVH sur les nouvelles habitations ou à une remise provinciale sur les nouvelles habitations si vous achetez une nouvelle maison auprès d'un constructeur ou si vous en construisez une vous-même. Cependant, si vous vendez votre intérêt dans une maison avant d'y emménager, vous ne pouvez bénéficier d'aucune de ces remises. Cela s'applique que vous soyez un constructeur qui vend le contrat à un autre acheteur, ou un acheteur qui n'est pas un constructeur mais vend le contrat à quelqu'un d'autre. Dans les deux cas, vous ne remplissez pas les conditions requises pour les remises (par exemple, vous ne possédez pas la maison ou n'y vivez pas comme votre résidence principale).

Pour plus d'informations, veuillez contacter le support de Taxtron au 416-491-0333 ou visitez www.taxtron.ca (opens in a new tab)