Incidences fiscales de la cession d'un contrat de vente

Qu'est-ce que la cession d'un contrat de vente d'une propriété?

Une cession est une opération de vente dans laquelle l'acheteur initial d'une propriété (le « cédant ») permet à un autre acheteur (le « cessionnaire ») de reprendre les droits et obligations de l'acheteur en vertu de la convention d'achat-vente avant que l'acheteur initial ne conclue l'achat de la propriété.

Dans une cession, le cédant doit déclarer tout profit réalisé sur la vente dans l'année d'imposition où le droit est cédé. Le profit sera traité comme un revenu d'entreprise entièrement imposable, à moins que le contribuable puisse prouver qu'il n'avait pas l'intention de REVENDRE rapidement la propriété.

Les contribuables supposent généralement que la vente d'un bien immobilier donne lieu à un gain en capital. Pourtant, ils doivent comprendre que ce n'est pas la nature de la propriété, mais l'intention de l'acheteur au moment de l'achat, qui détermine si la propriété est une immobilisation ou un stock.

Le profit réalisé est-il un bénéfice d'entreprise ou un gain en capital?

Premièrement, la vente de la propriété est inscrite auprès du constructeur et n'est pas transférée au nom du ou des contribuables. Il y a donc moins de chances de bénéficier d'une exonération de 50 %. On peut demander un gain en capital et une exonération de 50 % si la propriété avait été transférée après paiement des droits de mutation immobilière ou de tout coût connexe.

Deuxièmement, il est établi que l'intention du contribuable au moment de l'achat était de revendre la propriété à profit. Par conséquent, le produit serait considéré comme un revenu d'entreprise avec un taux d'inclusion de 100 % plutôt que comme un gain en capital de 50 %.

Les cessions, effectuées par des particuliers qui cherchent à réaliser un profit rapide en « revendant rapidement », reposent souvent sur des opérations à court terme.

Les contribuables qui ont des antécédents de revente rapide de propriétés auront de la difficulté à justifier que leur placement est une immobilisation. Si le contribuable veut traiter les cessions comme un gain en capital, il doit s'assurer que les faits appuient sa position : son intention de conserver la propriété était à long terme, soit comme bien à usage personnel, soit comme bien productif de revenu. Il doit démontrer qu'il n'a pas pu conclure l'achat en raison d'un refus d'hypothèque ou de raisons personnelles inévitables. Ainsi, l'ARC peut rejeter l'affirmation du ou des contribuables selon laquelle le bien immobilier était une immobilisation parce que les faits n'appuient pas cette affirmation, et l'impôt sera établi sur la vente à titre de revenu d'entreprise.

Une cession peut-elle être admissible à l'exemption pour résidence principale?

Certains contribuables ont d'abord acheté une unité en prévente dans l'intention d'y habiter comme résidence principale, ce qui donne droit à l'exemption pour résidence principale (ERP) et la rend donc non imposable.

Toutefois, dans le cas d'une cession, les droits sur la propriété ont été vendus avant la conclusion de l'achat. La propriété n'a donc jamais été habitée comme résidence principale et ne peut pas être admissible à l'ERP.

TVH sur les cessions :

Une cession entraîne de l'impôt sur le revenu et de la TVH. Comme pour l'impôt sur le revenu, beaucoup dépend de l'intention de l'acheteur au moment de la conclusion du contrat. L'ARC considère que si une personne achète une propriété dans le but principal de vendre la maison ou un droit sur celle-ci, cette personne sera considérée comme un négociant. L'ARC considérera le contribuable comme un négociant ou un constructeur (même s'il n'a jamais construit de maison) si elle conclut que la propriété a été achetée dans le but principal de la vendre ou de vendre un droit sur celle-ci. Une fois le vendeur considéré comme un constructeur ou un négociant, il doit percevoir la TVH sur l'opération, sur le profit réalisé et sur les dépôts.

Par exemple, si Jean a versé 150 000 $ en dépôts sur une propriété et a réalisé un profit supplémentaire de 120 000 $ à titre de frais de cession, la position de l'ARC est que la TVH de 13 % est payable sur 270 000 $. Cette position a été contestée avec succès, la TVH ayant été jugée applicable uniquement aux frais de cession ou au profit, mais l'ARC maintient qu'elle est payable sur le total du profit et des dépôts. Selon la plupart des contrats, la TVH est incluse dans le prix d'achat payé par le cessionnaire ou l'acheteur final; elle devrait donc être payée par le vendeur ou cédant.

Qui paie la TVH sur une cession?

En général, la TVH s'ajoute au prix et est payée par l'acheteur. La convention de cession doit indiquer explicitement le profit réalisé sur l'opération, car seul le profit devrait être assujetti à la TVH.

Qui paie la TPS dans les cessions?

La TPS/TVH est payable par le cessionnaire sur les frais de cession et sur le montant attribuable au dépôt que le cédant a versé au constructeur de la propriété. Le cessionnaire peut demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Ce remboursement peut être cédé au constructeur et porté en réduction de l'achat.

La vente est-elle assujettie aux droits de mutation?

Les droits de mutation sont l'impôt exigé sur tout mode de transfert de la propriété d'un bien immobilier, que ce soit par vente, donation, troc ou toute autre méthode.

Quelles dépenses peuvent être demandées dans le cas d'une cession?

Les frais de cession exigés par le constructeur (dans la plupart des cas)
Tous les autres frais juridiques engagés lors de la signature peuvent être déduits du profit

Le contribuable peut résumer :

Les frais de cession exigés par le constructeur
La commission versée à un courtier ou agent immobilier
Les honoraires juridiques ou professionnels versés à un avocat pour des consultations et des services
Tous les autres frais engagés pour réaliser la vente de la propriété

Ne laissez pas le fisc frapper à votre porte après votre cession! Comprenez dès aujourd'hui vos obligations fiscales!

Pour de plus amples renseignements, veuillez cliquer ici (opens in a new tab)