Nouvelles règles sur la revente rapide d'habitations

Si vous envisagez d'acheter ou de vendre une habitation au Canada, vous voudrez peut-être prêter attention à la nouvelle règle sur la revente rapide d'habitations, annoncée dans le budget de 2022 et devenue loi le 15 décembre 2021. Cette règle vise à freiner la pratique de la revente rapide, qui consiste à acheter et à revendre une habitation dans un court laps de temps pour réaliser un profit. À compter du 1er janvier 2023 et pour toutes les années suivantes, la nouvelle règle considère les profits tirés d'une habitation revendue rapidement comme un revenu d'entreprise, ce qui signifie qu'ils sont entièrement imposables et ne donnent droit ni au taux d'inclusion des gains en capital ni à l'exemption pour résidence principale. Dans ce billet de blogue, nous expliquerons ce qu'est la revente rapide, comment fonctionne la nouvelle règle, et quelles en sont les exceptions et les incidences pour les propriétaires d'habitations au Canada.

Avant d'entrer dans les détails de la loi, nous devons d'abord définir ce qu'est la revente rapide. La revente rapide est un terme qui décrit la pratique consistant à acheter et à revendre un bien dans un court laps de temps afin de réaliser un profit. Elle peut aussi comprendre la revente de droits d'achat d'un bien avant sa vente officielle, ce qu'on appelle parfois « revente fantôme » ou « cession de contrat ». La revente rapide est différente de l'achat d'un bien que l'on conserve pour profiter de sa plus-value à long terme ou d'un revenu de location. La revente rapide peut se faire de deux façons :

Dans le premier cas, les revendeurs achètent des biens dans des secteurs où les prix augmentent rapidement et les vendent en quelques mois, voire en quelques semaines, sans apporter de changements importants au bien. Ils comptent sur les conditions du marché pour générer des profits, plutôt que sur la qualité ou les caractéristiques du bien. Ce type de revente est risqué, car le marché peut changer de façon inattendue et laisser les revendeurs avec un bien qui se déprécie.

Dans le deuxième cas, les revendeurs utilisent leurs connaissances et leurs compétences pour repérer des biens dont la valeur est inférieure à leur potentiel et les rénovent pour en accroître l'attrait et la valeur. Ils peuvent apporter des changements esthétiques, comme la peinture, l'aménagement paysager ou la mise en valeur, ou des améliorations plus importantes, comme des réparations, des mises à niveau ou l'ajout de pièces. Ils vendent ensuite les biens à un prix plus élevé que celui qu'ils ont payé, après déduction des coûts d'achat, de rénovation et de détention. Ce type de revente dépend moins du moment choisi sur le marché et davantage de la capacité des revendeurs à trouver et à remettre en état des biens sous-évalués.

En vertu de la nouvelle règle, les profits tirés de la vente d'une habitation revendue rapidement sont réputés être un revenu d'entreprise. Lorsque la nouvelle règle de présomption s'applique, les profits tirés de la vente ne peuvent pas être traités comme un gain en capital (inclusion de 50 % dans le revenu) et l'exemption pour résidence principale n'est pas offerte si le bien est vendu dans les 365 jours consécutifs suivant la date d'achat. Il s'agit d'un changement par rapport aux années précédentes, où un particulier pouvait vendre une habitation détenue à des fins personnelles ou pour générer un revenu de location et traiter les profits comme des gains en capital. Si le bien était la « résidence principale » du propriétaire, celui-ci pouvait demander l'exemption pour résidence principale afin d'éliminer tout impôt découlant du gain. Toute perte découlant de la vente d'une habitation revendue rapidement est réputée nulle, ce qui signifie qu'elle ne peut pas servir à réduire le revenu imposable du contribuable.

Voici un exemple des conséquences sur l'impôt sur les gains en capital si une maison a été achetée 500 000 $ et vendue 700 000 $ selon la nouvelle règle sur la revente rapide d'habitations :

Premier scénario : la maison a été vendue dans la période de détention de 365 jours. Dans ce cas, la maison est considérée comme une habitation revendue rapidement et le profit de 200 000 $ est réputé être un revenu d'entreprise. Cela signifie que la totalité du montant est imposable au taux marginal d'imposition du vendeur.

Deuxième scénario : la maison a été vendue après la période de détention de 365 jours. Dans ce cas, la maison n'est pas considérée comme une habitation revendue rapidement et le profit de 200 000 $ peut être traité comme un gain en capital ou comme un revenu d'entreprise selon les faits et les circonstances de la vente. Si le vendeur peut démontrer qu'il n'avait pas l'intention de revendre rapidement la maison lorsqu'il l'a achetée, il pourrait traiter le profit comme un gain en capital et ne payer l'impôt que sur 50 % du montant (100 000 $).

La disposition du bien peut raisonnablement être considérée comme étant effectuée en raison de l'un des événements de la vie suivants, ou en prévision de l'un d'eux (source : Canada.ca) :

Le décès du contribuable ou d'une personne qui lui est liée.
L'arrivée d'une personne liée dans le ménage du contribuable ou l'arrivée du contribuable dans le ménage d'une personne liée (p. ex., naissance d'un enfant, adoption, prise en charge d'un parent âgé).
L'échec du mariage ou de l'union de fait du contribuable, lorsque le contribuable vit séparé de son époux ou conjoint de fait depuis au moins 90 jours avant la disposition.
Une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d'une personne liée (p. ex., la menace de violence familiale).
Le contribuable ou une personne liée souffre d'une invalidité grave ou d'une maladie grave.
La cessation involontaire d'emploi du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait.
Un déménagement admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait (p. ex., en général, un déménagement qui permet au contribuable d'exploiter une entreprise, d'occuper un emploi ou de fréquenter à temps plein un établissement d'enseignement postsecondaire).
L'insolvabilité du contribuable (p. ex., en raison d'une accumulation de dettes).
La destruction ou l'expropriation du bien (p. ex., lorsque le bien est détruit à la suite d'une catastrophe naturelle ou causée par l'être humain).

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