Bien immobilier de placement : location

Posséder un bien locatif procure un revenu et permet de demander des déductions dans votre déclaration de revenus. Ces déductions comprennent des dépenses comme l'assurance habitation, les impôts fonciers, les frais d'entretien, la publicité, les intérêts hypothécaires, les services publics et les frais de gestion immobilière.

Vous pouvez aussi avoir droit à la déduction pour amortissement (DPA), c'est-à-dire l'amortissement que vous pouvez demander dans votre déclaration de revenus. L'Agence du revenu du Canada a des exigences précises pour demander la DPA sur un bien locatif. (opens in a new tab)

Les biens amortissables s'usent ou peuvent devenir désuets avec le temps; vous pouvez donc en déduire le coût sur plusieurs années. C'est pourquoi vous pouvez demander la DPA à l'égard des biens locatifs amortissables (p. ex., immeubles, ordinateurs, machinerie et matériel de bureau).

Lorsque vous louez une maison ou un condominium, vous pouvez déduire le coût en capital du bien; cela comprend le prix d'achat, les frais juridiques liés à l'achat et le coût de tout équipement et mobilier engagé.

Aux fins de l'impôt, les biens amortissables sont regroupés en diverses catégories. Pour établir le montant de DPA que vous pouvez demander, vous devez donc d'abord déterminer le taux applicable à chaque catégorie.

Par exemple, un taux de déduction de 4 % s'applique aux biens amortissables de la catégorie 1, y compris la plupart des bâtiments occupés après 1987. Cependant, un même type de bien peut appartenir à une autre catégorie; vérifiez donc attentivement chaque catégorie avant de classer le bien.

Par exemple, la plupart des bâtiments occupés avant 1988 appartiennent à la catégorie 3.

La liste complète des catégories de biens amortissables (opens in a new tab) est affichée sur le site Web de l'ARC.

Méthode de calcul de la DPA

Votre DPA dépend du type de bien locatif et du moment où vous l'avez loué. Pour déterminer le montant, vous pouvez utiliser la « méthode de l'amortissement dégressif ». Dans ce cas, votre DPA est calculée en soustrayant du coût en capital du bien tout amortissement (DPA) demandé les années précédentes. À mesure que vous demandez la DPA au fil des ans, votre solde restant diminue. Vous pouvez demander n'importe quel montant de déduction pour l'année, jusqu'à concurrence du maximum. Pour cette raison, vous pourriez vouloir reporter votre demande de DPA une année où vous n'avez pas d'impôt à payer, puisque demander la déduction réduit le montant auquel vous avez droit dans les années à venir.

Vente d'un bien

La vente du bien peut entraîner une « récupération » de votre DPA. Vous ajouteriez ce montant récupéré à votre revenu imposable lors de la préparation de votre déclaration de revenus. Il peut y avoir récupération si le produit de la vente dépasse la fraction non amortie du coût en capital au moment de la vente du bien.

À l'inverse, la déduction de votre revenu peut entraîner une « perte finale ». Il y a perte finale lorsque vous n'avez plus de bien amortissable dans la catégorie à la fin de l'année, mais qu'il vous reste un montant de DPA que vous n'avez pas demandé.

Au moment de la vente, tout profit que vous réalisez sur le bien locatif au-delà de votre coût initial est traité comme un gain en capital. Les gains en capital sont imposés à 50 %, alors que la récupération est imposable à 100 %.

Impôt et pertes locatives

Si vos dépenses de location dépassent votre revenu brut de location, vous avez subi une perte. Vous pourriez pouvoir déduire votre perte locative de vos autres sources de revenu, mais vous ne pouvez pas utiliser la DPA pour augmenter ou créer une perte locative. Par exemple, vous possédez deux biens locatifs. Le revenu net d'un bien est de 3 000 $, tandis que l'autre bien a produit une perte de 5 000 $. Vous avez donc subi une perte de 2 000 $. Vous ne pouvez demander aucune DPA sur vos immeubles ou votre équipement locatifs, car vous ne pouvez pas augmenter votre perte locative nette en demandant la DPA.

Connaître les effets

Demander la DPA comporte des avantages et des inconvénients. Du côté positif, la déduction réduit votre revenu imposable, ce qui diminue en fin de compte votre impôt à payer. Du côté négatif, toutes les DPA demandées antérieurement sont récupérées et traitées comme un revenu imposable lorsque vous vendez le bien, ce qui augmentera alors votre impôt à payer. Il convient de discuter avec un professionnel de la décision de demander ou non la DPA.

Vous vous sentez dépassé? Pensez à vous rendre au bureau de Softron Tax et à confier à l'un de nos experts en fiscalité la préparation complète de votre déclaration, du début à la fin!