Changement d'usage d'un bien

Que se passe-t-il lorsque tout ou partie d'un bien passe de résidence principale à bien locatif (ou inversement)?

Lorsque tout ou partie d'un bien passe de résidence principale à bien locatif (ou inversement), on parle de changement d'usage d'un bien. Dans ce cas, le contribuable est réputé avoir disposé du bien à sa juste valeur marchande. Il en résulte un gain ou une perte en capital dans l'année où le changement d'usage a lieu. Comme le contribuable ne reçoit pas de produit de disposition cette année-là, il est toujours préférable de produire un choix pour reporter le paiement de l'impôt sur le revenu à l'égard des gains en capital jusqu'à ce qu'une vente réelle ait lieu.

De résidence principale à bien locatif

Lorsqu'un bien passe de résidence principale à bien locatif, il n'y a aucun gain en capital en raison de l'exemption pour résidence principale.

Si vous faites le choix prévu au paragraphe 45(2), ne commettez pas l'erreur de demander l'amortissement, aussi appelé déduction pour amortissement (DPA), à l'égard du bien; vous devez aussi déclarer le revenu net de location dans votre déclaration de revenus. Vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pendant une période maximale de quatre ans, même si vous n'y habitez pas, mais ne désignez aucun autre bien (p. ex., une maison de vacances ou un chalet) comme votre résidence principale pendant cette période. Si, plus tard, vous décidez de retourner habiter dans cette unité, il n'y a aucune conséquence fiscale immédiate.

Ce choix doit être fait dans l'année où le changement d'usage a lieu.

Par exemple, si vous avez loué le bien pendant 6 des 17 années de propriété, vous serez imposé sur les 16/17 du gain en capital, car [11 ans (exemption pour résidence principale) + 1 (année supplémentaire permise) + 4 ans = 16].

De bien locatif à résidence principale

Lorsqu'un bien passe de bien locatif à résidence principale, une disposition est réputée avoir eu lieu. Toutefois, en produisant le choix prévu au paragraphe 45(3), le contribuable peut reporter tout gain jusqu'à la disposition réelle du bien. Toute récupération doit cependant être incluse dans le revenu de l'année du changement d'usage. Il est important de noter qu'aucune autre maison ou unité ne peut être désignée comme résidence principale pour les années visées par le choix. Par exemple, si une personne quitte sa maison puis commence à la louer, elle ne tirera avantage d'un choix que si, plus tard, elle commence elle-même à habiter un appartement loué plutôt que d'acquérir un autre bien à usage personnel.

Ce choix doit être fait lorsque le bien, même exonéré, est finalement vendu. La disposition présumée doit alors être déclarée dans la déclaration de revenus.

Changement d'usage partiel

Le contribuable est réputé avoir changé l'usage de sa résidence principale lorsqu'il commence à louer une partie de sa résidence (p. ex., le sous-sol) ou à l'utiliser à des fins d'entreprise.

Il n'y a aucune conséquence fiscale immédiate si :

• L'usage locatif ou commercial du bien est relativement restreint par rapport à son usage comme résidence principale
• Le contribuable n'apporte aucune modification structurelle au bien pour le rendre plus adapté à l'usage locatif ou commercial
• Le contribuable ne déduit aucune déduction pour amortissement dans l'état des revenus de location ou d'entreprise

Aimez l'endroit où vous vivez, vivez là où vous aimez et économisez le plus possible en le faisant!