Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) pour les propriétaires étrangers de biens immobiliers canadiens

Le projet de loi C-8, Loi d'exécution de la mise à jour économique et budgétaire de 2021, qui comprenait des dispositions sur la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), a reçu la sanction royale en juin 2022. En vertu de la Loi, le gouvernement entend imposer une taxe annuelle de 1 % sur la juste valeur marchande d'un bien résidentiel, ou de 1 % de son prix de vente le plus récent, selon le plus élevé des deux. Par exemple, si vous avez acheté une maison en 2018 pour 1 700 000 $ et que sa juste valeur marchande actuelle est de 2 000 000 $, vous devrez payer 20 000 $ en taxes.

La TLSU sera imposée sur les biens résidentiels sous-utilisés détenus au 31 décembre de l'année civile, directement ou indirectement, en totalité ou en partie, par des non-résidents non canadiens. Le propriétaire, soit la personne inscrite sur le titre de propriété, sera assujetti à la TLSU en proportion de sa participation dans le bien. Les citoyens canadiens et les résidents permanents sont des « propriétaires exclus » aux fins de la Loi.

Un bien résidentiel s'entend d'une maison individuelle ou jumelée, d'une unité de maison en rangée, d'un condominium résidentiel, d'un duplex, d'un triplex ou de tout autre bien désigné comme « bien résidentiel » en vertu des lois de zonage provinciales ou locales.

Les propriétaires exclus aux fins de la Loi sont :

• les citoyens canadiens et les résidents permanents
• les sociétés cotées en bourse à une bourse canadienne
• les organismes de bienfaisance enregistrés
• les coopératives d'habitation
• un corps dirigeant autochtone ou une société appartenant à ce corps dirigeant
• les municipalités
• le gouvernement du Canada ou un mandataire nommé par celui-ci
• les gouvernements provinciaux ou un mandataire nommé par ceux-ci
• les organismes de services publics, comme les hôpitaux, les écoles publiques et les collèges

Les sociétés canadiennes qui ne sont pas cotées à une bourse canadienne, les fiducies canadiennes et les sociétés de personnes ne sont PAS considérées comme des « propriétaires exclus » et sont assujetties aux dispositions de la Loi.

Les propriétaires autres que les « propriétaires exclus » doivent produire une déclaration annuelle auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC) avant le 30 avril de l'année suivante. Par exemple, les déclarations annuelles de la TLSU pour l'année civile 2022 doivent être produites au plus tard le 30 avril 2023. Certains propriétaires pourraient devoir s'inscrire auprès de l'ARC avant de produire une déclaration.

Un propriétaire doit indiquer les renseignements suivants dans sa déclaration :

• L'année civile visée par la déclaration
• Le nom légal du propriétaire
• Les coordonnées du propriétaire
• Le type de propriétaire (particulier, société de personnes, société, etc.)
• L'adresse municipale et les autres renseignements relatifs au bien
• Le pourcentage de participation dans le bien

Dans certaines circonstances, les propriétaires qui ne sont pas des « propriétaires exclus » sont exemptés des dispositions de la Loi si le bien :

• a été loué en vertu d'une entente écrite pour une période de six (6) mois ou plus à un locataire sans lien de dépendance
• est utilisé par le propriétaire pendant au moins un mois lorsqu'il se trouve au Canada pour le travail
• est utilisé par l'époux ou les enfants du propriétaire comme résidence principale
• appartient à une société dont au moins 90 % du capital-actions est détenu par des citoyens canadiens ou des résidents permanents
• appartient à une société de personnes canadienne déterminée dont tous les membres sont des « propriétaires exclus »
• appartient à une fiducie canadienne déterminée dont toutes les personnes ayant un droit de bénéficiaire sont des « propriétaires exclus »
• était inhabitable pendant au moins soixante (60) jours au cours de l'année civile en raison d'un sinistre ou de conditions dangereuses
• n'est pas adapté à une utilisation tout au long de l'année et est inhabitable ou inaccessible pendant une partie de l'année en raison des conditions météorologiques
• fait l'objet de rénovations majeures et est inhabitable pendant au moins 4 mois (120 jours)
• est vacant en raison du décès du propriétaire
• est nouvellement construit et n'était pas substantiellement achevé avant le 1er avril de l'année civile

Le non-respect entraîne des pénalités sévères. Si le propriétaire omet de produire la déclaration au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante, il sera passible d'une pénalité égale au plus élevé des montants suivants, même si aucune TLSU n'est à payer :

• 5 000 $ si le propriétaire est un particulier, ou 10 000 $ s'il n'est pas un particulier
• Le total des montants suivants : 5 % de la TLSU applicable à la participation du propriétaire dans le bien pour l'année civile, et 3 % de la TLSU applicable à la participation du propriétaire dans le bien pour l'année civile, pour chaque mois civil de retard de la déclaration.

À la date de la présente publication, l'ARC n'a publié aucun renseignement détaillé sur les exigences de production, comme les formulaires et les directives.