Changement d'usage : conséquences fiscales de la location du sous-sol
5 juillet 2024
Points clés
- La règle de la disposition réputée s'applique aussi au changement partiel d'usage d'une résidence principale, comme la location du sous-sol, sauf que la règle considère que vous avez vendu puis racheté la propriété au même prix; il n'y a donc aucun gain en capital.
- Vous ne devez pas demander de déduction pour amortissement sur le bien locatif qui est aussi votre résidence principale.
- Le revenu tiré de la propriété doit demeurer secondaire par rapport à l'usage principal de la propriété comme résidence principale.
- Vous devez vous abstenir d'apporter des modifications structurelles « importantes » ou majeures à votre propriété.
Beaucoup de Canadiens ne connaissent pas ou ne comprennent pas pleinement les conséquences fiscales de la location d'une partie de leur maison, comme une chambre ou l'ensemble du sous-sol. Au Canada, avant le 19 mars 2019, un changement partiel d'usage d'un bien entraînait une disposition réputée. Une disposition réputée survient lorsque vous êtes considéré comme ayant vendu un bien à sa juste valeur marchande même si vous ne l'avez pas réellement vendu. Depuis cette date, toutefois, vous pouvez faire un choix pour éviter cette disposition réputée dans certaines conditions.
Dans le cas des propriétés désignées comme résidence principale dont une partie, comme une chambre ou un sous-sol, a été partiellement convertie en logement producteur de revenu, l'application de la règle de la disposition réputée est légèrement différente. Dans ce cas, la règle considère que le ou les propriétaires ont vendu puis racheté la propriété au même prix en raison de l'exonération pour résidence principale, ce qui élimine tout gain en capital. L'exonération de la disposition réputée pour les résidences principales exige que toutes les conditions suivantes soient remplies :
- Usage accessoire producteur de revenu : L'activité génératrice de revenu est secondaire par rapport à l'usage principal de la propriété comme habitation. Par exemple, louer une chambre ou utiliser un bureau à domicile pour une petite entreprise.
- Aucune modification structurelle : Aucune modification structurelle majeure n'a été apportée à la propriété. La propriété doit demeurer en grande partie la même sur le plan physique. Par exemple, aucune partie de la maison n'a été convertie en unité de location distincte ni en local commercial.
- Aucune DPA demandée : Vous n'avez pas demandé de déduction pour amortissement (DPA) à l'égard de la propriété.
La déduction pour amortissement (DPA) est une déduction fiscale qui vous permet de récupérer, sur une période donnée, le coût d'un bien amortissable selon la catégorie d'actif. Lorsque vous possédez un bien locatif, vous pouvez demander la DPA à l'égard de certains actifs, comme les bâtiments, les meubles et l'équipement utilisés à des fins locatives. Toutefois, des points importants doivent être pris en compte lorsqu'il s'agit de demander la DPA pour un bien locatif qui est aussi votre résidence principale. Dans le cas des résidences principales à l'égard desquelles la DPA a été demandée, si la propriété est vendue, la vente entraînera une récupération de la DPA, et le montant récupéré sera ajouté au revenu imposable lors de la production de la déclaration.
La règle de la disposition réputée s'applique de nouveau lorsque le changement d'usage d'une partie de votre propriété est important et permanent. Cela signifie habituellement qu'il y a eu une modification structurelle importante. Voici quelques exemples de telles propriétés :
- De maison à magasin : conversion de la moitié avant de votre maison en magasin.
- De maison à logements locatifs : transformation d'une partie de votre maison en logement locatif autonome (comme un duplex ou un triplex).
- De maison à local commercial : modifications apportées à votre maison pour créer des espaces commerciaux distincts.
Tant que l'usage producteur de revenu est mineur, qu'il n'y a pas de modifications structurelles et que vous ne demandez pas la DPA, l'ARC considère l'ensemble de votre propriété comme votre résidence principale, ce qui évite la règle de la disposition réputée. Cela simplifie la déclaration de revenus et aide à conserver l'exonération pour résidence principale.
Pour obtenir de plus amples renseignements, communiquez avec le soutien de Taxtron au 416-491-0333 ou visitez www.taxtron.ca (opens in a new tab)