Changement d'usage de la résidence principale
1 juillet 2024
Points clés
- Si un contribuable commence à utiliser sa résidence principale pour gagner un revenu, la Loi de l'impôt sur le revenu lui permet de choisir de ne pas être réputé avoir disposé du bien.
- La disposition réputée de la résidence principale, lorsque vous choisissez de la désigner comme bien locatif, peut être reportée jusqu'à 4 ans.
- Pour reporter la disposition réputée de votre résidence principale jusqu'à 4 ans, vous devez résider au Canada et ne pas avoir désigné un autre bien comme votre résidence principale.
Lorsque vous convertissez votre résidence principale en bien producteur de revenu, comme un bien locatif ou commercial, vous pouvez choisir de ne pas être réputé avoir commencé à utiliser votre résidence principale à des fins locatives ou commerciales. Par conséquent, vous n'aurez pas à déclarer de gain en capital au moment du changement d'usage. Toutefois, si vous faites ce choix, vous ne pourrez pas demander la déduction pour amortissement (DPA) à l'égard du bien.
Ce choix peut être fait en joignant une lettre à votre déclaration de revenus de l'année où le changement a pris effet et en la postant à l'ARC. Dans votre lettre, vous devriez décrire le bien et indiquer que vous voulez que le paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique. Vous pouvez également transmettre votre déclaration par TED et envoyer la lettre séparément par la poste. Il est important de faire un suivi auprès de l'ARC pour vous assurer qu'elle a reçu et traité la lettre.
Pendant que le choix est en vigueur, le bien peut tout de même être désigné comme résidence principale, même si vous n'y habitez pas. Toutefois, vous devez remplir toutes les conditions suivantes pendant ces années :
- vous résidez au Canada ou êtes réputé y résider;
- vous n'avez pas désigné un autre bien comme votre résidence principale.
Pour prolonger indéfiniment le report de 4 ans, vous devez remplir toutes les conditions suivantes, en plus des critères mentionnés précédemment (source : Canada.ca) :
- vous habitez loin de votre résidence principale parce que votre employeur, ou celui de votre époux ou conjoint de fait, veut que vous déménagiez;
- vous et votre époux ou conjoint de fait n'avez pas de lien de dépendance avec l'employeur;
- vous retournez dans votre domicile d'origine pendant que vous ou votre époux ou conjoint de fait travaillez encore pour le même employeur, ou avant la fin de l'année suivant celle où cet emploi prend fin, ou vous décédez pendant la durée de l'emploi;
- votre domicile d'origine se trouve à au moins 40 kilomètres (par le plus court trajet public) de plus que votre résidence temporaire par rapport à votre nouveau lieu de travail ou à celui de votre époux ou conjoint de fait.
Si un contribuable a changé l'usage d'un bien, qui était producteur de revenu (p. ex., un bien locatif), pour en faire une résidence principale, le paragraphe 45(3) prévoit un choix permettant d'éviter la disposition réputée lors du changement d'usage. Cela permet au contribuable de reporter les gains en capital accumulés pendant que le bien était loué jusqu'à la disposition définitive du bien. Le choix prévu au paragraphe 45(3) permet au contribuable de remonter quatre ans en arrière lorsqu'il désigne un bien comme sa résidence principale. Il est important de noter que le choix prévu au paragraphe 45(3) n'est offert que si aucune déduction pour amortissement (DPA) n'a été demandée à l'égard du bien locatif. Une fois le choix fait, il demeure en vigueur jusqu'à ce que le contribuable le révoque.
Si vous avez choisi de désigner votre résidence principale comme bien locatif ou commercial et qu'à la fin de la période de report de 4 ans vous décidez de retourner y vivre, votre situation fiscale ne sera pas touchée immédiatement. Le choix de désigner de nouveau le bien comme votre résidence principale peut être fait en joignant une lettre à votre déclaration de revenus de l'année où le changement a pris effet et en la postant à l'ARC. Si vous décidez de changer de nouveau l'usage du bien sans faire ce choix, tout gain découlant de la vente du bien pourrait être imposable.
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